Vous avez trouvé un appartement à Nantes qui correspond à vos envies ? Avant de vous engager, prenez le temps d’examiner la copropriété. Les charges, les décisions d’assemblée générale et les travaux prévus permettent de mieux comprendre votre futur budget et la façon dont l’immeuble est entretenu.
Du centre-ville à Doulon, de Saint-Félix à l’île de Nantes, les appartements s’inscrivent dans des immeubles aux caractéristiques différentes. Pour comparer deux biens, le montant des charges doit toujours être rapproché des équipements et des prestations qu’il comprend.
Charges de copropriété : que comprend le montant annoncé ?
Les charges courantes financent le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble : assurance, nettoyage, électricité des parties communes, gestion, entretien des équipements… Selon la résidence, elles peuvent également comprendre l’eau ou le chauffage collectif.
La première question à poser est donc : « Qu’est-ce qui est inclus dans les charges ? »
Un appartement avec chauffage individuel et un logement avec chauffage collectif ne se comparent pas uniquement à partir du montant indiqué dans l’annonce.
Demandez également à distinguer :
les appels de fonds spécifiques pour les travaux.
les provisions appelées au titre du budget prévisionnel ;
les dépenses réellement constatées après approbation des comptes ;
les cotisations au fonds de travaux ;
Notre conseil : pour préparer votre budget mensuel, ajoutez aux charges de copropriété les dépenses individuelles qui restent à votre charge.
Quels documents regarder avant d’acheter ?
Parmi les documents à examiner figurent les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les informations sur les charges payées par le vendeur pendant les deux exercices précédents, le règlement de copropriété et surtout le carnet d’entretien.
Les informations financières permettent aussi d’apprécier les impayés de la copropriété et ses dettes envers les fournisseurs. Ces éléments complètent la visite du logement : ils renseignent sur le fonctionnement de l’ensemble immobilier.
Comment repérer les travaux dans les procès-verbaux d’assemblée générale ?
Un ravalement évoqué en réunion n’est pas nécessairement un chantier décidé et financé.
Pour chaque projet, vérifiez son avancement : s’agit-il d’une simple discussion, d’une étude commandée, de devis demandés ou de travaux effectivement votés ?
Lorsqu’une opération est adoptée, recherchez :
- la nature et le montant des travaux ;
- la quote-part correspondant aux lots achetés ;
- les dates d’exigibilité des appels de fonds ;
- les modalités de financement retenues.
Lisez également les sujets qui reviennent d’une année sur l’autre : infiltrations, toiture, chauffage, ascenseur… Un report mérite une explication, sans suffire à lui seul à conclure à une mauvaise gestion.
Travaux votés avant la vente : qui paie ?
La date du vote ne détermine pas, à elle seule, qui doit payer les travaux.
Pour les dépenses hors budget prévisionnel, le syndic réclame les provisions à celui qui est copropriétaire à leur date d’exigibilité.
Prenons un exemple fictif : des travaux sont votés en mars, l’appartement est vendu en juin et un appel de fonds devient exigible en septembre. Cet appel incombe à l’acquéreur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’une répartition différente dans les actes de vente. Cet accord règle leurs relations financières, mais ne s’impose pas au syndic. La rédaction du compromis et la vérification par le notaire sont donc essentielles.
Que nous apprend le plan pluriannuel de travaux ?
Lorsqu’il existe, le projet de plan pluriannuel de travaux, ou le plan adopté, aide à identifier les interventions envisagées sur dix ans : conservation du bâtiment, sécurité ou amélioration énergétique.
Il permet d’élargir votre analyse au-delà des seuls travaux déjà votés. Toutefois, une estimation figurant dans ce document ne constitue pas automatiquement un appel de fonds à régler : il faut vérifier les décisions prises et leur calendrier.
Et la régularisation annuelle des charges après la vente ?
Lors de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, la différence entre les provisions versées et les dépenses réelles est portée au débit ou au crédit du compte de celui qui est copropriétaire à cette date. L’acquéreur peut donc devoir payer un complément ou bénéficier d’un crédit, même s’il n’était pas propriétaire pendant l’exercice concerné.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent prévoir une répartition différente dans le compromis et/ou l’acte de vente. Cette régularisation s’effectue directement entre eux, selon les modalités convenues, en dehors de la comptabilité de la copropriété. Cet accord ne s’impose pas au syndic.
Des travaux prévus doivent-ils vous faire renoncer ?
Une copropriété qui prépare ses travaux peut témoigner d’une volonté d’entretenir son patrimoine. L’essentiel est de comprendre leur utilité, leur financement et leur incidence sur votre budget.
Avant de vous engager, posez trois questions : combien vais-je payer au quotidien, quelles dépenses sont déjà décidées et quels besoins sont identifiés pour les prochaines années ?
Vous envisagez d’acheter un appartement à Nantes ? Les équipes HÉMON CAMUS vous accompagnent dans la lecture des documents disponibles et la compréhension des charges et des travaux, en lien avec le syndic et votre notaire, pour vous aider à décider sereinement.
