Le bail commercial est un outil juridique essentiel dans la relation entre un bailleur et son locataire. Pourtant, certaines évolutions réglementaires et quelques bonnes pratiques méritent aujourd’hui une vigilance particulière afin de sécuriser les intérêts de chacun.
Chez HEMON CAMUS Immobilier d’Entreprise, nous accompagnons quotidiennement nos clients pour anticiper ces enjeux.
Sécuriser une résiliation amiable de bail commercial
Une résiliation amiable ne se limite pas à la signature d’un simple accord entre les parties.
Il est fortement recommandé de formaliser cette résiliation par un avenant intégrant plusieurs dispositions essentielles.
Vérifier l’existence d’un nantissement du fonds de commerce
Avant toute résiliation, il convient de s’assurer que le fonds de commerce du locataire n’a pas été donné en garantie auprès d’un établissement bancaire.
L’avenant peut utilement prévoir que le preneur s’engage à informer son établissement bancaire de la résiliation amiable du bail, afin d’éviter toute difficulté ultérieure.
Prévoir une renonciation expresse à l’indemnité d’éviction
Pour éviter tout contentieux, il est conseillé d’insérer une clause précisant clairement que :
« Le Preneur renonce de ce fait à toute indemnité d’éviction. »
Cette rédaction sécurise juridiquement l’accord conclu entre les parties.
Les bonnes pratiques dans la rédaction des nouveaux baux commerciaux
Les conditions économiques d’un bail commercial deviennent de plus en plus sophistiquées afin d’accompagner le développement des entreprises.
Prévoir des loyers progressifs
Il est désormais fréquent de prévoir :
une indexation du loyer facial ;
des paliers temporaires de réduction de loyer lors du démarrage de l’activité.
Cette souplesse facilite l’installation du locataire tout en sécurisant le rendement du bailleur.
Encadrer les avantages accordés au locataire
Lorsque des franchises de loyers ou des réductions temporaires sont consenties, il est recommandé de prévoir une clause permettant leur suppression en cas de retards répétés ou d’impayés.
Cette disposition constitue un véritable levier de sécurisation des loyers.
Anticiper la signature électronique
La signature électronique est aujourd’hui largement utilisée pour les baux commerciaux.
Prévoir dès l’origine une clause autorisant expressément ce mode de signature facilite les échanges et accélère la conclusion des contrats.parties.
Décret tertiaire : une nouvelle obligation concernant OPERAT
Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle obligation s’impose aux établissements assujettis au décret tertiaire.
Les exploitants concernés doivent désormais afficher dans leurs locaux l’attestation annuelle délivrée par la plateforme OPERAT.
Cette obligation s’inscrit dans le cadre du suivi des objectifs de réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires. OPERAT
Le rôle du bailleur
Le propriétaire a tout intérêt à vérifier que chacun de ses locataires respecte bien cette obligation déclarative.
À l’occasion des demandes annuelles de documents administratifs (attestation d’assurance, rapport de vérification électrique Q18…), il est recommandé de demander également :
- la copie de la déclaration OPERAT ;
- ou l’attestation annuelle générée par la plateforme.
Une clause à intégrer dans les nouveaux baux
Afin de faciliter ce suivi, il est conseillé d’ajouter dans la clause relative au décret tertiaire une disposition imposant au preneur :
- de réaliser sa déclaration OPERAT chaque année ;
- d’en transmettre une copie au bailleur dans les délais réglementaires.
Cette formalisation permet au propriétaire de démontrer sa vigilance et de disposer des éléments nécessaires en cas de contrôle.
Notre conseil
Le bail commercial évolue régulièrement sous l’effet des nouvelles réglementations et des pratiques de marché. Une rédaction adaptée permet de limiter les risques juridiques, de sécuriser les relations entre bailleur et preneur et d’anticiper les obligations environnementales.
Les équipes HEMON CAMUS Immobilier d’Entreprise accompagnent les propriétaires, investisseurs et entreprises dans la rédaction, la gestion et le suivi de leurs baux commerciaux afin de garantir leur conformité et leur performance.
Sources
- Décret tertiaire – articles L.174-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
- OPERAT – obligation d’affichage de l’attestation annuelle à compter du 1er juillet 2026.
- Code de commerce – articles L.145-1 et suivants relatifs aux baux commerciaux.
