L’article L.631-7 du CCH prévoit que la location répétée d’un logement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.
Deux situations sont à distinguer :
- Location saisonnière de la résidence principale.
- Location saisonnière de la résidence secondaire.
La jurisprudence récente limite les possibilités d’interdiction fondées sur la destination de l’immeuble
Pendant longtemps, les copropriétaires s’appuyaient sur les clauses d’« habitation bourgeoise simple » ou « habitation bourgeoise exclusive » pour contester les locations Airbnb.
Cependant, la décision de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 a profondément modifié l’analyse :
➡️ La location meublée touristique n’est pas automatiquement une activité commerciale.
Elle ne devient commerciale que dans des situations particulières, notamment lorsqu’elle s’accompagne de prestations para-hôtelières.
Les décisions suivantes vont dans le même sens :
- Tribunal judiciaire de Nice (3 mars 2023).
- Cour d’appel de Grenoble (23 mai 2023).
- Tribunal judiciaire de Lisieux (2 février 2024).
Principe retenu :
Une simple location meublée touristique reste une activité civile d’habitation tant qu’elle n’est pas accompagnée de services hôteliers ou para-hôteliers.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 renforce considérablement les pouvoirs des communes et des copropriétés
Fiscalité
Pour les meublés de tourisme :
Pouvoirs des maires
Les communes peuvent désormais :
- Ramener la durée maximale de location de la résidence principale de 120 jours à 90 jours.
- Mettre en place des quotas de meublés de tourisme.
Nouveaux pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires
La loi crée un nouvel article 26 d) dans la loi du 10 juillet 1965 :
L’assemblée générale peut désormais interdire les locations meublées touristiques (Airbnb) dans les logements d’habitation constituant des résidences secondaires, à la majorité de l’article 26 (avec possibilité de recourir à la passerelle de l’article 26-1).
Cette possibilité concerne les lots :
- à usage d’habitation ;
- qui ne sont pas expressément destinés à une activité commerciale.
Nouveaux règlements de copropriété
Le nouvel article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que :
Tous les règlements de copropriété rédigés après l’entrée en vigueur de la loi mentionnent explicitement :
- soit l’autorisation des locations meublées de tourisme ;
- soit leur interdiction.
Ce qu’il faut retenir pour un syndic
Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024, une simple activité Airbnb n’est plus considérée comme commerciale par principe.
Les clauses d’habitation bourgeoise ne suffisent plus toujours pour s’opposer à Airbnb.
La loi Le Meur redonne cependant des leviers importants :
- aux maires (quotas, limitation à 90 jours) ;
- aux copropriétés (interdiction des Airbnb en résidences secondaires par décision d’AG).
Les nouveaux règlements de copropriété devront désormais prendre position clairement sur la location meublée touristique.
Source : article L.631-7 du CCH, arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « Loi Le Meur ».
