Vous êtes propriétaire d’un appartement à La Baule et souhaitez le mettre en location ? Avant de publier une annonce, plusieurs vérifications permettent de préparer votre projet : état du logement, performance énergétique, diagnostics, montant du loyer et dossier du futur locataire.
Du studio à La Baule-les-Pins à l’appartement familial du centre-ville, en passant par un logement dans le quartier du Guézy, chaque bien mérite une préparation adaptée. L’objectif : proposer un logement conforme, établir un budget réaliste et démarrer la location sur des bases claires.
Vérifier que le logement peut être loué
Un appartement destiné à la résidence principale du locataire doit respecter les critères de décence. Cela concerne notamment sa surface, sa sécurité, ses équipements, sa ventilation et sa performance énergétique.
Avant les visites, contrôlez notamment :
- le fonctionnement du chauffage et de la production d’eau chaude ;
- l’état des installations électriques et, le cas échéant, du gaz ;
- la ventilation et l’absence d’infiltrations ;
- le bon fonctionnement des fenêtres, volets et équipements sanitaires ;
- l’absence de nuisibles.
Un logement propre et fraîchement repeint n’est pas nécessairement conforme : les équipements et les conditions d’habitabilité doivent également être vérifiés.
En copropriété, consultez aussi le règlement pour vérifier les conditions d’usage du lot et les éventuelles restrictions applicables à votre projet.
Contrôler le DPE avant de diffuser l’annonce
Le diagnostic de performance énergétique doit être vérifié dès le début du projet : validité du document, caractéristiques du logement et étiquette énergétique.
En métropole, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle location comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025. Cette exigence concerne également les renouvellements et reconductions tacites des baux.
Si des travaux sont nécessaires, mieux vaut les identifier avant de fixer une date d’entrée. Cela permet d’organiser leur réalisation et d’évaluer leur effet sur votre budget.
Notre conseil : faites examiner votre DPE avant de commander des travaux ou de retenir une estimation locative.
Préparer les diagnostics nécessaires
Le dossier de diagnostic technique doit être adapté aux caractéristiques de l’appartement. Outre le DPE, il peut notamment comprendre :
- le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 ;
- les diagnostics électricité et gaz lorsque les installations ont plus de quinze ans ;
- l’état des risques ;
- l’état des nuisances sonores aériennes lorsque le bien se situe dans une zone concernée.
Tous les diagnostics ne sont pas exigés pour tous les logements et leurs durées de validité diffèrent. Il est recommandé de les réunir avant la publication de l’annonce pour anticiper d’éventuelles anomalies et disposer des informations nécessaires.
Déterminer un loyer cohérent et conforme
Pour estimer le loyer de votre appartement à La Baule, examinez sa localisation, sa surface habitable, son état, sa performance énergétique et ses équipements : extérieur, stationnement, ascenseur ou mobilier.
Les annonces de logements comparables donnent des indications, mais ne suffisent pas à déterminer le loyer juridiquement applicable.
Lors d’une relocation, le précédent loyer, la durée de vacance, les travaux réalisés et la réglementation applicable doivent être vérifiés. En zone tendue, l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée, avec des exceptions soumises à conditions.
L’estimation doit donc associer connaissance du marché baulois et vérification du cadre réglementaire.
Calculer correctement les charges locatives
Toutes les charges payées par le propriétaire ne peuvent pas être refacturées au locataire.
Avant d’annoncer un montant « charges comprises », faites distinguer les dépenses récupérables de celles qui resteront à votre charge. Examinez les derniers décomptes et les prestations incluses : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes ou ascenseur.
Notre conseil : évitez de reprendre automatiquement l’ancienne provision. Vérifiez qu’elle correspond aux dépenses prévisibles et au mode de récupération prévu par le bail.
Choisir une location vide ou meublée
Ce choix détermine notamment le contrat à utiliser, les équipements à fournir et les modalités de gestion.
Une location meublée suppose un mobilier réglementaire permettant au locataire de vivre normalement dans le logement. Quelques meubles laissés sur place ne suffisent pas à qualifier la location.
À La Baule, adaptez ce choix aux caractéristiques de votre appartement et au projet recherché : installation durable, logement étudiant ou mobilité professionnelle. Les conséquences fiscales méritent également d’être examinées avec votre conseil habituel.
Examiner le dossier du candidat dans le cadre légal
L’analyse du dossier doit reposer sur des justificatifs autorisés et des critères objectifs, sans discrimination.
Vous pouvez notamment vérifier l’identité, la situation professionnelle et les ressources du candidat à partir des pièces réglementairement prévues. Il est interdit d’exiger des documents en dehors de cette liste, comme des relevés de compte bancaire ou un dossier médical.
Si vous envisagez une assurance loyers impayés ou un garant, vérifiez les conditions d’éligibilité et de cumul avant de vous engager auprès du candidat.
Préparer le bail et l’entrée dans les lieux
Avant la remise des clés, préparez un bail adapté et ses annexes, vérifiez l’assurance locative lorsqu’elle est obligatoire et organisez un état des lieux détaillé.
Relevez les compteurs, recensez les clés et badges remis et, en location meublée, établissez l’inventaire du mobilier. Un dossier précis facilite ensuite les échanges pendant la location.
Si vous souhaitez mettre votre appartement en location à La Baule, vous pouvez vous occuper de tout cela. Si vous préférez déléguer, les équipes HÉMON CAMUS vous accompagnent pour estimer le loyer, préparer le dossier, rechercher un locataire et organiser la gestion de votre bien, avec une connaissance parfaite du marché local et des obligations du propriétaire bailleur.
Sources
Logement à louer décent : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2042
Diagnostic de performance énergétique : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096
Diagnostics à fournir au locataire : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33463
Fixation du loyer à la mise en location – ANIL : https://www.anil.org/votre-besoin/louer/le-loyer/fixation-du-loyer-au-moment-de-la-mise-en-location/
Justificatifs du candidat locataire : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1169
Documents remis par le bailleur : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2066
