Lorsqu’un dégât des eaux survient dans une copropriété, la priorité est d’arrêter la fuite afin d’éviter l’aggravation des dommages. Pourtant, une question revient très souvent : qui doit organiser la recherche de fuite ? Le syndic ? Le copropriétaire ? Le locataire ? L’assurance ?
Depuis la mise en place de la Convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), les règles ont évolué afin de simplifier les démarches et d’accélérer la gestion des sinistres.
Chez HEMON CAMUS, nous accompagnons régulièrement nos copropriétaires et nos bailleurs dans ces situations. Voici les règles essentielles à connaître.
Qu’est-ce qu’une recherche de fuite ?
La recherche de fuite consiste à réaliser les investigations nécessaires pour identifier précisément l’origine d’un dégât des eaux.
Ces investigations peuvent être :
- non destructives (caméra, inspection, tests, colorants, etc.) ;
- destructives lorsque cela est indispensable (ouverture d’un mur, d’un plafond, d’un coffrage, d’un sol…).
L’objectif est de localiser l’origine de la fuite afin de permettre sa réparation et d’éviter toute aggravation du sinistre.
À noter :
La recherche de fuite comprend également la remise en état des dégradations occasionnées par les investigations elles-mêmes (rebouchage, réfection des éléments ouverts…).
En revanche, la réparation de la canalisation, du robinet, de l’appareil ou de l’installation à l’origine de la fuite n’est pas comprise dans la recherche de fuite. Cette réparation relève des garanties éventuellement prévues par le contrat d’assurance ou reste à la charge du responsable.
Le principe posé par la Convention IRSI
La Convention IRSI repose sur une règle simple :
L’assureur de l’occupant organise la recherche de fuite dans le local occupé par son assuré.
Autrement dit :
- si le logement Lésé est occupé par un locataire, c’est en principe l’assureur du locataire ;
- si le logement lésé est occupé par son propriétaire, c’est l’assureur du propriétaire occupant.
Cette organisation permet une intervention plus rapide, sans attendre que plusieurs assureurs se renvoient la responsabilité.
Les exceptions prévues par la convention
Certaines situations dérogent à cette règle.
Lorsque le logement est assuré par un propriétaire non occupant (PNO)
L’assureur du propriétaire non occupant organise la recherche de fuite lorsque :
- la recherche est destructive dans le logement assuré ;
- l’occupant n’est pas assuré ;
- le logement est loué meublé ou en location saisonnière ;
- un congé a été donné ou reçu au plus tard au jour du sinistre (ou de son aggravation) ;
- le logement est vacant.
Lorsque la fuite concerne les parties communes
Si les investigations doivent être réalisées dans une partie commune de l’immeuble, c’est l’assureur de la copropriété qui organise la recherche de fuite.
De même, il intervient à titre subsidiaire lorsqu’un copropriétaire n’est pas assuré et que les investigations doivent être réalisées dans son lot.
Qui prend en charge le coût de la recherche de fuite ?
Le principe est également simple.
Chaque assureur prend en charge les recherches de fuite :
- qu’il a lui-même organisées ;
- ou qui ont été organisées par son assuré conformément aux règles de la convention IRSI.
Il est donc inutile de rechercher immédiatement le responsable de la fuite pour lancer les investigations : la convention privilégie avant tout la rapidité d’intervention.
Quel est le rôle du syndic ?
Contrairement à une idée largement répandue, le syndic n’est pas systématiquement chargé d’organiser la recherche de fuite.
Son rôle est avant tout de :
- coordonner les différents intervenants ;
- protéger les parties communes ;
- prendre les mesures conservatoires nécessaires ;
- orienter les copropriétaires vers les bons interlocuteurs ;
- assurer le suivi du dossier lorsque plusieurs lots sont concernés.
En revanche, lorsqu’une intervention rapide est nécessaire pour préserver l’immeuble, le syndic peut être amené à missionner directement une entreprise spécialisée.
Dans ce cas, la Convention IRSI prévoit que si la fuite provient d’un lot privatif, les frais de recherche de fuite sont supportés par l’assureur du copropriétaire concerné (occupant ou non occupant).
Cette règle évite toute perte de temps lorsque l’urgence impose une intervention immédiate.
Les bons réflexes en cas de dégât des eaux
En cas de fuite d’eau :
✔️ Coupez l’alimentation en eau si cela est possible ( et prévenir ses voisins)
✔️ Prévenez immédiatement votre assureur.
✔️ Informez votre syndic si plusieurs logements ou les parties communes sont concernés.
✔️ Ne faites pas réaliser de travaux définitifs avant que l’origine de la fuite soit identifiée.
✔️ Conservez les justificatifs, photographies et rapports d’intervention.
Une réaction rapide permet très souvent de limiter considérablement le montant des dommages.
L’accompagnement HEMON CAMUS
La gestion d’un dégât des eaux ne se limite pas à la déclaration du sinistre.
Les équipes HEMON CAMUS accompagnent quotidiennement les copropriétaires, les bailleurs et les occupants dans :
- la coordination des intervenants ;
- l’application des règles de la Convention IRSI ;
- le suivi des recherches de fuite ;
- les relations avec les différents assureurs ;
- la protection des intérêts du syndicat des copropriétaires.
Notre objectif est simple : permettre une intervention rapide, limiter l’aggravation des dommages et faciliter le règlement du sinistre dans les meilleures conditions.
En cas de doute, contactez votre gestionnaire HEMON CAMUS. Nos équipes vous orienteront vers le bon interlocuteur et assureront la coordination nécessaire pour traiter votre sinistre dans les meilleurs délais.
