Pour estimer un appartement à Rennes qui est loué, le professionnel doit opérer différemment que si le bien était inoccupé. Voici les grandes étapes de la démarche.
Étape 1 : estimer la valeur de l’appartement
La première chose à faire est de déterminer la valeur vénale de l’appartement proprement dit. Pour cela, ses caractéristiques physiques sont minutieusement évaluées. Les plus importantes sont :
- sa surface habitable ou surface Carrez : il s’agit de la surface de plancher de toutes les pièces habitables, privatives et ayant une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m qui composent le lot ;
- sa situation dans l’immeuble : le niveau d’étage où est situé le logement influe sur son exposition aux nuisances et sur le confort des lieux ;
- sa performance énergétique : plus le bien est énergivore, plus sa valeur baisse sur le marché ;
- sa configuration : de la distribution de l’espace et l’agencement des pièces dépendront la fonctionnalité de l’appartement ;
- les charges collectives : plus elles sont élevées, plus elles feront baisser la valeur du bien ;
- la présence d’un bonus : un extérieur privatif, un garage, une pièce supplémentaire représentent des atouts qui valoriseront l’appartement.
Après avoir évalué tous ces éléments, le professionnel effectue une étude comparative avec d’autres biens déjà présents sur le marché. Il pourra ensuite avoir une première idée de valeur à attribuer à l’appartement.
Étape 2 : appliquer une décote
D’une manière générale, un bail en cours va faire baisser la valeur d’un appartement à sa mise en vente. Pour cause, son repreneur ne pourra l’utiliser que lorsque la location prendra fin. La valeur de la décote varie essentiellement selon la nature de la location :
- si celle-ci a été établie sous la loi de 1948 : le rabais représente entre 40 et 50 %, car les loyers sont généralement bas ;
- si celle-ci répond à la loi de 1989 : le rabais se trouve entre 10 et 15 %, car le bail est limité à 3 ans ;
- s’il est question d’une location meublée : aucun rabais ne sera appliqué, car le bail est de courte durée (12 mois).
